A disciplina jurídica das áreas de expansão urbana: estudo de caso da Região Sul-Sudeste do Distrito Federal

Abstract

As dimensões epistemológicas da propriedade imobiliária urbana assumiram feições diversas ao longo dos anos dois mil em razão da ressignificação do conceitos jurídicos, refletida na intensa produção da legislativa e dos aportes que a literatura jurídica ofereceu nesse período. Contudo, aponta-se um aparente hiato na compreensão tanto de proprietários, quanto dos planejadores municipais acerca da disciplina jurídica das áreas de expansão urbana. O locus no território municipal tem efeitos sobre o modo pelo qual as glebas localizadas nessas locais devem ser tratadas. Nesse sentido, o presente trabalho busca atribuir um sentido jurídico a áreas de expansão urbana, tomando como referencial os diferentes campos do ordenamento jurídico, qualifique parcela do território a normas predominantemente urbanísticas sobre regras de uso do solo com cariz rural. Delimita-se, então, o escopo do trabalho em descrever a vinculação da área urbana ao planejamento urbanístico enquanto atividade na qual as escolhas em torno da dinamização de espaços urbanos consoante critérios técnicos que norteiam escolhas públicas quanto a funções atribuídas à cidade, a partir do direito à cidade, do arranjo constitucional que sobreleva o papel do plano diretor e o ambiente urbano e referencia a atribuição dos contornos da função socioambiental que a propriedade imobiliária urbana tem ou deve ter. Desse ponto pesquisa descreve-se o fenômeno da transformação do uso do solo rural para o uso urbano sob a ótica jurídica que é inerente ao processo de urbanificação que incorpora superfície urbanizada às glebas de terras, explicando como as áreas de expansão urbana são incorporadas factual e juridicamente à cidade, divisando a propriedade imobiliária urbana, da propriedade imobiliária rural a partir do atributo da edificabilidade que notabiliza a primeira espécie. As diretrizes urbanísticas prescritas no artigo 7º da Lei Federal 6/766/1979 são apresentadas como elemento essencial para a compreensão de como o processo de planejamento urbanístico atribui edificabilidade às áreas de expansão urbana, por meio do processo de regulação do uso do solo definido nacionalmente pela Lei Federal 6.766/1979. Desse ponto, procede-se à análise dos efeitos jurídicos e econômicos que a transformação do uso do solo urbano têm sobre a propriedade imobiliária situada em áreas de expansão urbana. As formulações propostas e as digressões realizadas servem de fundamento teórico a partir do qual inferências são realizadas na área do estudo de caso, a Região Sul-Sudeste do Distrito Federal. O trabalho descreve o objeto da análise nas dimensões física, dominial, ambiental e, sobretudo, das normas urbanísticas da expansão urbana regulada por meio das Diretrizes Urbanísticas DIUR 07/2018. A análise normativa recorreu à metodologia da análise econômica do direito, com vistas a compreender a estrutura de incentivos estabelecida pela referida norma, abordando a rivalidade em torno de recursos hídricos, a assimetria regulatória acerca da outorga onerosa pela alteração de uso rural para uso urbana, apontando para, ceteris paribus, tendência de escassez hídrica na região e incentivos a implantação de parcelamentos de solo irregulares. Em conclusão, o trabalho sugere alterações normativas e regulatórias de modo contribuir para a ampliação da discussão do tema central – o regime jurídico das áreas de expansão urbana – e, eventualmente, documentar o processo de expansão urbana na Região Sul-Sudeste do DF.