Construção sob encomenda: contrato de “build-to-suit”

Abstract

Os contratos buscam normatizar as relações sociais e comerciais, tanto para o particular quanto para o empresário. Sob essa perspectiva, com a chegada no país de grandes corporações, novas regras comerciais passaram a fazer parte do mercado, sendo em alguns casos regras não previstas em nosso ordenamento. O contrato de “Build-to-Suit” é um exemplo dessa realidade. Com origem na língua inglesa a expressão significa “construção sob encomenda” e chegou ao país trazido por grupos estrangeiros que se utilizam de sua sistemática para iniciarem suas atividades industriais. O industrial ao invés de capitalizar seus recursos na aquisição de terreno e construção de espaço físico, busca no mercado tal alternativa, ou seja, busca no mercado um investidor ou grupo de investidores que realizem tal tarefa. O imóvel gerado do contrato de “Build-to-Suit” é construído especialmente para um ocupante específico e se volta para locação com base em critérios pré-estabelecidos e devidamente analisados. O contrato de “Build-to-Suit”, também é conhecido como Locação de “Build-to-Suit” e se resume numa operação pela qual a contratada adquire o imóvel indicado pelo contratante, realiza por si ou por terceiros a construção de acordo com as estritas orientações do contratante, e cede a ela o uso do imóvel por determinado período de tempo. Por se tratar de uma relação contratual nova e pouco usual, o contrato de “Build-to-Suit” sofre ainda por conta da insegurança jurídica em torno de sua interpretação, já que sua sistemática mistura características de um contrato atípico com características de um contrato de locação. O estudo apresentado desenvolve a análise do contrato de “Build-to-Suit” e sua interpretação dada pela lei federal 12.744 regulamentou os contratos built to suit por meio da alteração do artigo 4º da Lei do Inquilinato e a inclusão do artigo 54-A no mesmo diploma legal.